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Die Gefahr der Gebäude-Unterversicherung von Fitnessstudios

Gerade bei neuen Studios und in Fitnessanlagen, in denen es sehr häufig zu An- und Umbauten kommt, ist die richtige Ermittlung der Versicherungssumme von besonderer Bedeutung. Zum einen geht es häufig um sehr hohe Summen und zum anderen ist das Gebäude in der Regel mit einer Bankfinanzierung belastet.

Die folgenden zwei Beispiele eines Schadenfalls in einem Fitnessstudio verdeutlichen die fatalen Auswirkungen einer Gebäude-Unterversicherung.

In einem Fitnessstudio mit einer dokumentierten Gebäudeversicherungssumme von 3 Millionen Euro kommt es infolge eines Brandes zu einem Totalschaden. Der von der Versicherungsgesellschaft beauftragte Gutachter stellt fest, dass für den Wiederaufbau zum Schadenszeitpunkt 4,5 Millionen Euro erforderlich sind. In diesem Fall sind also lediglich 66 % des erforderlichen Wiederaufbauwertes durch die Versicherungspolice gedeckt.

Der Studiobetreiber erhält in diesem Fall also nur 66 % der in seiner Police ­ausgewiesenen Versicherungssumme, das wären rund 2 Millionen Euro. Dies, obwohl zum Wiederaufbau 4,5 Millionen erforderlich wären. Die Schadensregulierung erfolgt daher nur anteilig und der Besitzer des Fitnessstudios muss einen erheblichen Teil der Wiederherstellungskosten selbst tragen. Die existenzielle Gefahr wird anhand des Beispiels mehr als deutlich.

Das zweite Beispiel zeigt, dass die Auswirkungen einer Unterversicherung auch bei einem Teilschaden verheerend sein können. Im selben Studio fallen aufgrund eines Leitungswasserschadens Reparaturkosten in Höhe von 200.000 Euro an. Da die Versicherungssumme in der Police wie oben auf 3 Millionen Euro festgelegt wurde, wird auch hier in der Schadenregulierung die Klausel der Unterversicherung angewandt und dementsprechend auch nur anteilig die Quote von 66 % des tatsächlichen Schadens, sprich etwa 133.000 Euro reguliert.

Korrekten Gebäudewert ermitteln, Unterversicherung vermeiden

Die Basis jeder Gebäudeversicherung ist der Gebäudewert. Dabei ist es entscheidend, den korrekten Wert zu ermitteln. Dies liegt in der Verantwortung des Versicherungsnehmers. Der Wiederaufbauwert des Gebäudes spiegelt die Kosten wider, die für den vollständigen Wiederaufbau nach einem Totalverlust anfallen würden. Zur Gebäudewertermittlung gibt es verschiedene Methoden.

Es kann die Möglichkeit der Berechnung nach dem umgebauten Raum und den Ausstattungsmerkmalen des Gebäudes gewählt werden. Außerdem kann die Ermittlung auch durch einen beauftragten Bausachverständigen erfolgen, was allerdings immer mit entsprechend hohen Kosten verbunden ist.


Eine Unterversicherung kann für Fitness­studiobetreiber sowohl bei einem Teil- als auch Totalschaden existenzbedrohend sein (Bildquelle: © misu - stock.adobe.com)

Eine weitere von den meisten Versicherungen anerkannte und kostengünstige Methode zur Ermittlung der korrekten Versicherungssumme ist die Berechnung mithilfe lizenzierter Software. Dazu sollte man sich mit unabhängigen Vermittlern in Verbindung setzen, die eventuell über diese Softwarelösungen verfügen. Der Vorteil, den die Ermittlung der Versicherungssumme durch eine der genannten Methoden bietet, ist der sogenannte Unterversicherungsverzicht durch die Versicherungsgesellschaften.

Der Unterversicherungsverzicht ist eine Klausel, die im Gebäudeversicherungsvertrag und auch in der Sach­inhaltsversicherung vereinbart werden kann. Diese Regelung befreit den Versicherungsnehmer von der Pflicht, den Wert des Gebäudes ständig neu zu berechnen. Stattdessen wird im Schadenfall die Schadensumme, maximal bis zur vereinbarten Versicherungssumme, ohne Abzug für Unterversicherung ausgezahlt.

Prüfen Sie daher unbedingt, ob die Unterversicherungsverzichtsklausel in Ihrer Versicherungspolice vereinbart ist. Dies schützt Sie vor erheblichen finanziellen Einbußen im Schadensfall.

Achtung bei Mietereinbauten

Ein besonderes Augenmerk in Fitness­studios in Verbindung mit der Gebäude­wertermittlung sollte auf den Bereich der Mietereinbauten gelegt werden. Beispiele hierzu sind Böden, Lüftung, eine fest eingebaute Theke, Sauna usw. Der Wert dieser Einbauten kann sich schnell auf mehrere hunderttausend Euro summieren. Entweder werden diese Kosten durch den Vermieter oder durch den Mieter getragen.

Derjenige, der vereinbarter Träger der Kosten ist, muss unbedingt auf eine korrekte Zuordnung achten. Hier muss zwischen Gebäudepolice und der Sach-Inhaltsversicherung unterschieden werden. Ebenso ist eine Klarstellung im Pachtvertrag zu empfehlen. Eine eindeutige Regelung, ob bei Kündigung des Pachtvertrags ein Rückbau erforderlich ist oder nicht, sollte gegeben sein.

Die Beratung durch unabhängige Vermittler ist auch in diesem Fall sehr hilfreich und empfehlenswert. Gerade in der Fitnessbranche sind Miet- und Pachtverträge die häufigste Konstellation. Hier werden oftmals Fehler begangen und Zuordnungen falsch bis gar nicht dokumentiert.

Inflation und steigende Baukosten

Aktuell und in Zukunft sollten die steigenden Baukosten und damit auch die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigt werden. Es empfiehlt sich die Vereinbarung der dynamischen Anpassung an den Baupreiskostenindex (gleitende Neuwertversicherung) oder die Vereinbarung der sogenannten Wertzuschlagsklausel.

Die Wertzuschlagsklausel ist eine weitere sehr wichtige Komponente. Sie ermöglicht eine Anpassung der Versicherungssumme bei steigenden Bau­preisen, um auch in Zukunft der Gefahr vor Unterversicherung geschützt zu sein. Diese dynamische Absicherung ist essenziell, um den Wert des Versicherungsschutzes im Einklang mit der aktuellen Marktlage zu halten.

Insgesamt ist eine fundierte Wertermittlung, unter Zuhilfe­nahme präziser Möglichkeiten, wie bereits beschrieben, die Basis für eine angemessene Gebäudeversicherung. Fitness- und Gesundheitsstudios sollten die genannten Aspekte äußerst sorgfältig prüfen und ihre Versicherungspolicen entsprechend gestalten, um sich effektiv vor den Risiken einer Unterversicherung zu schützen und um existenzielle Risiken zu vermeiden.

Bildquelle Header: © Chanya2498 - stock.adobe.com

Der Autor

  • Stefan Bieber

    Stefan Bieber ist Firmenberater bei der pisa experts GmbH in Würzburg. Er ist Branchenspezialist im Bereich Versicherungen für Fitnessstudios und hat schon viele Schäden in Studios begleitet. Die pisa experts GmbH stellt Sonderdeckungskonzepte speziell für die Bedürfnisse von Fitnessstudiobetreibern zur Verfügung und hält diese dauerhaft aktuell.

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